Papo de Expressão debate os limites da convivência: da expulsão de moradores ao impacto do Airbnb

O podcast "Papo de Expressão" trouxe à tona, na última quarta-feira (25), um dos temas que mais geram dores de cabeça nos grandes centros urbanos: a complexa convivência em condomínios. Conduzido de forma dinâmica, o programa recebeu a advogada Lidiane Lourenço, especialista na área, que detalhou os cenários jurídicos que envolvem desde vizinhos barulhentos até a polêmica das plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb.

A conversa começou com uma provocação necessária: como diferenciar um vizinho simplesmente mal-educado de um agente antissocial passível de punição judicial? Lidiane Lourenço explicou que o limite está na recorrência e na gravidade. "O barulho de uma festa pontual pode ser uma perturbação, mas o 'condômino antissocial' é aquele que repete comportamentos proibidos, ignora advertências e rompe de forma deliberada as regras de convivência, tornando a vida dos demais insustentável", afirmou.

Quando o assunto é a temida "expulsão", a advogada foi categórica ao esclarecer o mito. "Não existe auto-tutela. O síndico não pode, por conta própria, fechar as portas para o morador. O que a lei permite é um processo judicial para aplicar uma penalidade gravíssima: a exclusão do condomínio", detalhou. Ela orientou que, para embasar essa ação, o síndico precisa formar um dossiê robusto, com atas de reclamações, notificações, registros de ocorrência e, se possível, provas da conduta danosa. Outro ponto crucial abordado foi a responsabilidade em casos de inquilinos problemáticos. Segundo Lidiane, o proprietário não pode se eximir da situação. "A ação de execução ou de exclusão pode sim ser movida contra o proprietário, que é o titular do imóvel. Ele responde subsidiariamente pelas obrigações e pode, inclusive, ter que arcar com multas e arcar com o prejuízo se o inquilino não pagar ou se recusar a sair", alertou.

Em seguida, o foco foi o bolso. A advogada traçou um "raio-x do devedor", lembrando que a inadimplência vai além do não pagamento da cota. "Juros, multa de até 2% e correção monetária são consecutórios imediatos previstos em convenção. O condomínio pode e deve aplicar esses encargos desde o primeiro dia de atraso, antes mesmo de qualquer ação judicial", pontuou. Uma das ferramentas mais modernas e eficazes destacadas foi o protesto em cartório. Lidiane Lourenço explicou que essa medida extrajudicial acelera drasticamente a recuperação do crédito. "O protesto dá publicidade à dívida e suja o nome do devedor em poucos dias. Muitas vezes, a simples notificação do cartório faz o devedor quitar o débito para evitar restrições de crédito, sem a morosidade de um processo de cobrança tradicional."

A conversa também atingiu um tom mais severo ao abordar a penhora do imóvel. A especialista confirmou que, sim, em casos de dívidas altas e prolongadas, o condomínio pode levar o imóvel a leilão. "É a última ratio, a última medida. O processo de execução segue até a constrição do bem. O juiz pode determinar a penhora e o leilão para satisfazer o crédito condominial, que tem natureza propter rem — ou seja, a dívida acompanha a unidade, independentemente de quem a ocupa", esclareceu.

Com o avanço de plataformas como o Airbnb, a pergunta que não quer calar é: a convenção pode proibir a locação por temporada? Para Lidiane, a resposta está na interpretação do Supremo Tribunal de Justiça (STJ). "A locação por temporada, por si só, não descaracteriza a destinação residencial do imóvel, desde que seja uma atividade eventual. No entanto, se a convenção do condomínio proibir expressamente esse tipo de locação, a regra deve ser respeitada, pois foi criada pela assembleia de moradores." Sobre a responsabilidade por danos causados por hóspedes, a advogada foi direta: a responsabilidade é do locador, ou seja, do dono do apartamento. "O proprietário que coloca seu imóvel no mercado de temporada assume os riscos do negócio. Se o hóspede quebra o portão ou perturba a ordem, o condomínio irá cobrar o responsável pela unidade, que é o condômino", afirmou.

Para mitigar os problemas de segurança e controle no entra e sai, Lidiane recomendou que os condomínios estabeleçam regras claras e objetivas. "A lei permite, sim, a criação de normas internas para cadastro de hóspedes, identificação e respeito aos horários de silêncio. Isso não fere o direito de propriedade; apenas organiza a rotina do prédio e garante a segurança coletiva." Por fim, o debate tocou na diferença entre um apartamento alugado esporadicamente e um "condomínio hoteleiro". A especialista alertou que a transformação maciça de unidades em locação por temporada pode configurar uma mudança de destinação do prédio, exigindo alvará específico e, muitas vezes, esbarrando na lei de zoneamento da cidade.

Para encerrar a participação, a jornalista Lidiane Lourenço deixou um conselho valioso para síndicos e administradores: "A prevenção é sempre o melhor caminho. Convenções bem redigidas, regras claras e diálogo constante evitam que pequenas rusgas se transformem em batalhas judiciais. E, quando o problema surgir, documentem tudo. A prova é a alma do processo."